红网时刻12月10日综合 常德晚报记者 谭明

去年，武陵区人民法院审结的一审物业合同纠纷案件就有155件。这些还仅限于民事纠纷。去年，常德市还发生过物业服务人员与业主发生肢体冲突，甚至重伤致死的刑事案件。今年，常德晚报曾以《聚焦物业公司与业主的“结”》为题推出了一组系列报道，受访者认为，要加强物业服务的地方立法，规范业主、物业服务企业的行为，以制度规范、制度约束，推动小区物业关系的和谐。

建立责任清单制度，理清各方权利边界

市城区某小区物业公司经理李先生告诉记者，除了安保、保洁等服务外，造成物业公司与业主之间矛盾的诱因之一便是开发商遗留矛盾。“像房屋质量所引起的漏水、排污等问题的解决，责任在于开发商，但是最终转嫁到了物业公司这里。”

律师杨德君也认可这一观点。他告诉记者，属于房屋建筑质量保修范围以内的问题，在保修期间内理应由开发商负责，但是受业主的鉴别与维权能力局限，客观上转嫁成了业主与物业公司的矛盾。

此外，在诸多物业合同纠纷中，业主被诉拖延物业费的理由是物业服务不到位。这里确实有物业服务不到位的问题，但是有些问题超过了物业服务企业的范畴，如邻里纠纷引发的邻居间相互破坏行为等。因为一部分超出物业公司服务范畴的职责，而以拒缴物业费等方式约束或惩戒物业公司，这是显失公平的。为此，杨德君建议，有必要建立物业服务责任清单制度，适当地明确物业服务的范围和物业公司、开发商、业主三者的权利边界，防止各方的权利滥用。

发挥业主委员会的作用，做好“中间人”和“局内人”

回看武陵区人民法院审理的物业合同纠纷案件，业主诉求的举证成功率并不高。湖南德有常律师事务所主任吕舒认为，这与业主的维权能力有很大的关系。在调和小区物业服务矛盾方面，他更倾向于依法发挥业主委员会的作用。

他认为，业主委员会有明确的法律地位，作为业主集体意志的执行者，它理应是业主集体利益的反映。同时，法律也赋予了它对物业公司的直接约束机制。“业主委员会可以依法选聘、解聘物业公司，并监督和督促物业公司履行合同。”吕舒认为，把业主委员会的作用发挥好，以局内人、局外人的双重视野统筹、把握小区的整体利益。局内人指的是业主委员会成员，他们也是小区业主；局外人指面对单个业主与物业公司的冲突时，业主委员会成员又是直接利益冲突的第三方。

市住房和城乡建设局法制科科长刘胜伟告诉记者，目前小区物业服务矛盾最关键的因素在于业主委员会的作用没有得到充分的发挥。他透露，目前全市成立了业主委员会的小区仅30%左右。从目前实践的结果来看，但凡制度建设比较完善、业主委员会依法履职的小区，业主与物业公司都不会有大的矛盾产生。

完善地方性法规，因地制宜推动小区治理

立法法赋予了设区的地级市在城乡建设与管理等方面有立法权。此前，常德市已经在水资源保护等方面进行了地方性立法。

杨德君、吕舒建议，常德市可以在小区治理方面进行地方性立法的考虑。此前，记者在采访刘胜伟时获知，常德市正在加紧《常德市实施〈湖南省物业管理条例〉若干细则》的制定。在这份细则中，有两大创新就是“剑指”业主委员会“两头受气”的局面。“一项是关于业主委员会成员、业主代表大会成员‘谋取私利或滥用职权’行为的界定，一项就是关于业主‘恶意欠费’行为的界定。”刘胜伟介绍，细则以成文的形式明确“谋取私利或滥用职权”“恶意欠费”的行为，便于公众掌握，也便于各方维权。

“可以在业主委员会权利监督与保护、权利清单制度、业主权利的保障与限制、物业服务提供者的义务与权利保障等方面，进行更多地方性探索与制度规范，以更加符合常德的民情。”杨德君说。